Glossário de leilão de imóveis · Alienação fiduciária e execução extrajudicial
Excussão da garantia
Também chamado de: excutir a garantia, excussão.
Excussão da garantia é a venda forçada do bem dado em garantia para pagar a dívida não quitada. No caso de imóveis, é o leilão do imóvel hipotecado ou alienado fiduciariamente, feito pela Justiça ou pelo cartório.
Como funciona
O credor com garantia real tem o direito de excutir o bem e de receber com preferência sobre outros credores. Na hipoteca, a preferência segue a ordem de registro.
Quando a mesma dívida é garantida por vários imóveis em alienação fiduciária, sem vincular cada imóvel a uma parcela, o credor pode leiloar todos juntos ou um de cada vez, até receber tudo. Por isso podem surgir leilões em sequência de imóveis do mesmo devedor.
Exemplo prático
Uma empresa deu três salas comerciais em alienação fiduciária para garantir um único empréstimo. Inadimplente a empresa, o banco opta pela excussão em atos sucessivos: leiloa a primeira sala e, se o valor não bastar, segue para a seguinte.
Base legal e fontes
art. 1.422 – Código Civil (Lei 10.406/2002)
“O credor hipotecário e o pignoratício têm o direito de excutir a coisa hipotecada ou empenhada, e preferir, no pagamento, a outros credores, observada, quanto à hipoteca, a prioridade no registro.”
art. 27-A – Lei da Alienação Fiduciária de Imóveis (Lei 9.514/1997)
“o credor poderá promover a excussão em ato simultâneo, por meio de consolidação da propriedade e leilão de todos os imóveis em conjunto, ou em atos sucessivos”
art. 9º, § 2º – Marco Legal das Garantias (Lei 14.711/2023)
“autoriza o início do procedimento de excussão extrajudicial da garantia hipotecária por meio de leilão público”
Trechos copiados das fontes oficiais em outubro de 2026. Leis mudam: confira a redação vigente no link.
Termos relacionados
- Hipoteca – Hipoteca é a garantia real em que o imóvel continua no nome do devedor, mas fica vinculado ao pagamento da dívida; se ela não for paga, o credor pode levá-lo a leilão e receber com preferência.
- Alienação fiduciária – Alienação fiduciária é a garantia em que o devedor transfere ao credor a propriedade do imóvel até quitar a dívida.
- Execução extrajudicial – Execução extrajudicial é a cobrança de uma dívida com garantia imobiliária feita pelo cartório de registro de imóveis, sem processo na Justiça, que termina com a venda do imóvel em leilão público.
- Concurso de credores – Concurso de credores é a disputa entre vários credores pelo dinheiro de um mesmo bem vendido, resolvida pelo juiz segundo as preferências da lei e, sem preferência legal, pela ordem das penhoras.
- Credor hipotecário – Credor hipotecário é quem tem um imóvel como garantia de uma dívida por meio de hipoteca registrada na matrícula.