Glossário de leilão de imóveis · Processo judicial e execução
Embargos de terceiro
Embargos de terceiro são a ação de quem não é parte no processo, mas tem um bem seu atingido por penhora ou outra constrição, para pedir que ela seja desfeita ou evitada. Podem barrar ou atrasar um leilão se quem embarga provar posse ou direito sobre o imóvel.
Como funciona
Podem embargar o proprietário, inclusive o fiduciário, e o possuidor. Um caso típico é o de quem comprou o imóvel por contrato não registrado e vê o bem penhorado por dívida do vendedor.
Na execução, os embargos de terceiro cabem até 5 dias depois da arrematação, da adjudicação ou da alienação por iniciativa particular, mas sempre antes da assinatura da carta. Antes de dar lance, vale descobrir quem ocupa o imóvel e a que título: um ocupante que não seja o executado pode ser um futuro embargante.
Exemplo prático
Uma casa vai a leilão por dívida do antigo dono. Dois dias depois da arrematação, uma família apresenta embargos de terceiro com contrato de compra de 2019, recibos e contas no seu nome. Até o juiz decidir, a carta de arrematação não é assinada e o arrematante aguarda.
Base legal e fontes
art. 674, caput – Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015)
“Quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de embargos de terceiro.”
art. 674, § 1º – Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015)
“Os embargos podem ser de terceiro proprietário, inclusive fiduciário, ou possuidor.”
art. 675 – Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015)
“no cumprimento de sentença ou no processo de execução, até 5 (cinco) dias depois da adjudicação, da alienação por iniciativa particular ou da arrematação, mas sempre antes da assinatura da respectiva carta.”
Trechos copiados das fontes oficiais em outubro de 2026. Leis mudam: confira a redação vigente no link.
Termos relacionados
- Penhora – Penhora é o ato judicial que separa um bem do devedor para garantir o pagamento da dívida cobrada na execução.
- Fraude à execução – Fraude à execução é a venda ou oneração de um bem pelo devedor quando já corre contra ele um processo capaz de levá-lo à insolvência, ou quando há constrição anotada na matrícula.
- Carta de arrematação – Carta de arrematação é o documento expedido no processo que serve de título para registrar no cartório de imóveis a propriedade do bem arrematado em leilão judicial.
- Direitos possessórios – Direitos possessórios são os direitos de quem tem a posse de um imóvel, isto é, exerce de fato poderes de dono, sem ter a propriedade registrada.
- Meação – Meação é a metade dos bens comuns do casal que pertence a cada cônjuge ou companheiro, conforme o regime de bens.