Glossário de leilão de imóveis · Processo judicial e execução
Fraude à execução
Também chamado de: alienação em fraude à execução.
Fraude à execução é a venda ou oneração de um bem pelo devedor quando já corre contra ele um processo capaz de levá-lo à insolvência, ou quando há constrição anotada na matrícula. A venda não vale contra o credor, que pode penhorar o bem mesmo nas mãos do comprador.
Como funciona
Entre as hipóteses da lei está a venda feita quando já tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência; outras dependem de anotações na matrícula, como a da execução ou da penhora. A alienação em fraude é ineficaz em relação ao exequente.
Antes de declarar a fraude, o juiz intima o terceiro que comprou, que pode se defender por embargos de terceiro em 15 dias. Para quem compra em leilão, o tema aparece em dois momentos: quando o imóvel leiloado foi vendido antes pelo devedor a outra pessoa, que pode contestar, e na revenda futura. Matrícula atualizada e certidões de ações do vendedor são a proteção básica.
Exemplo prático
Pedro, já processado por uma dívida de R$ 300 mil, vende sua casa ao cunhado. O credor prova que a ação tramitava na data da venda; o juiz intima o cunhado, que não consegue afastar a fraude, e a casa é penhorada e vai a leilão como se ainda fosse de Pedro.
Base legal e fontes
art. 792, IV – Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015)
“quando, ao tempo da alienação ou da oneração, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência”
art. 792, § 1º – Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015)
“A alienação em fraude à execução é ineficaz em relação ao exequente.”
art. 792, § 4º – Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015)
“Antes de declarar a fraude à execução, o juiz deverá intimar o terceiro adquirente, que, se quiser, poderá opor embargos de terceiro, no prazo de 15 (quinze) dias.”
Trechos copiados das fontes oficiais em outubro de 2026. Leis mudam: confira a redação vigente no link.
Termos relacionados
- Fraude contra credores – Fraude contra credores é o ato do devedor insolvente, ou que fica insolvente com o ato, que esvazia seu patrimônio em prejuízo de quem já era seu credor, como doar ou vender bens.
- Embargos de terceiro – Embargos de terceiro são a ação de quem não é parte no processo, mas tem um bem seu atingido por penhora ou outra constrição, para pedir que ela seja desfeita ou evitada.
- Averbação da penhora – Averbação da penhora é a anotação da penhora na matrícula do imóvel, no Registro de Imóveis.
- Certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias – Certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias é o documento do Registro de Imóveis que informa se há ações judiciais registradas que discutem a propriedade ou buscam a entrega do imóvel, como reivindicação, usucapião ou anulação de venda.
- Penhora – Penhora é o ato judicial que separa um bem do devedor para garantir o pagamento da dívida cobrada na execução.