Glossário de leilão de imóveis · Leilão e arrematação
Edital
Edital é o documento público que anuncia o leilão ou a venda e traz suas regras: descrição do imóvel, datas, valores mínimos, forma de pagamento, comissão e responsabilidades do comprador. É a leitura obrigatória antes de qualquer lance.
Como funciona
Leilões judiciais, extrajudiciais e vendas de bancos têm edital, e cada um segue regras próprias. O edital diz, por exemplo, se o imóvel está ocupado, se aceita financiamento ou FGTS, quem paga condomínio e IPTU atrasados e quais documentos são exigidos. Nos leilões da CAIXA, condomínio e IPTU ficam totalmente com o comprador.
Compare sempre o edital com a matrícula atualizada do imóvel: ônus, penhoras e averbações que não aparecem no edital podem trazer problemas. O regulamento dos leiloeiros obriga a divulgar as condições da venda e da forma de pagamento antes de começar o leilão.
Exemplo prático
Antes do leilão de um apartamento, Carla lê o edital e descobre que o imóvel está ocupado, que o pagamento é só à vista e que o condomínio atrasado fica com o arrematante. Ela inclui esses custos na conta e reduz o lance máximo que pretendia oferecer.
Base legal e fontes
art. 23 – Regulamento da profissão de leiloeiro (Decreto 21.981/1932)
“Antes de começarem o ato do leilão, os leiloeiros farão conhecidas as condições da venda, a forma do pagamento e da entrega dos objetos que vão ser apregoados”
“Atenção, antes de realizar qualquer proposta leia atentamente o edital do imóvel, nele você encontra as regras e condições, como data de realização e formas de pagamento.”
CAIXA – Imóveis CAIXA: perguntas frequentes
“Para imóveis adquiridos em leilão, as despesas de condomínio e IPTU serão totalmente de responsabilidade do comprador.”
Trechos copiados das fontes oficiais em outubro de 2026. Leis mudam: confira a redação vigente no link.
Termos relacionados
- Edital de leilão judicial – Edital de leilão judicial é o edital publicado antes do leilão de um bem penhorado, com o conteúdo mínimo exigido pelo CPC.
- Publicação do edital – Publicação do edital é a divulgação oficial do leilão, que precisa ocorrer com antecedência mínima.
- Matrícula do imóvel – Matrícula do imóvel é a ficha única e numerada que o Cartório de Registro de Imóveis mantém para cada imóvel.
- Lote – Lote é cada item ou conjunto de itens oferecido separadamente no leilão, com número próprio no edital.
- Custos da arrematação – Custos da arrematação são todos os gastos de quem compra em leilão além do lance: comissão do leiloeiro, ITBI, cartório, dívidas que o edital transferir ao comprador, desocupação e reformas.
- Imóvel ocupado – Imóvel ocupado é o imóvel vendido com alguém morando ou usando o espaço, como o ex-devedor, um inquilino ou outra pessoa.