Glossário de leilão de imóveis · Alienação fiduciária e execução extrajudicial
Despesas (no leilão fiduciário)
Também chamado de: despesas do leilão, encargos do imóvel.
Despesas, no leilão de alienação fiduciária, são os custos de intimação e de realização do leilão, como anúncios e comissão do leiloeiro. A lei as separa dos encargos do imóvel (seguro, tributos e condomínio), e ambos entram na conta do 2º leilão e da sobra.
Como funciona
A lei usa três conceitos: dívida (saldo devedor), despesas (intimação, anúncios, comissão do leiloeiro) e encargos do imóvel (seguros, tributos e condomínio). Os três são descontados do valor da venda antes de calcular se sobra algo para o ex-devedor.
O fato de a comissão do leiloeiro entrar nessa conta não define quem a paga ao leiloeiro na compra: isso está no edital. Nos leilões da CAIXA, por exemplo, o comprador paga ao leiloeiro comissão de 5% sobre o valor da venda.
Exemplo prático
Um imóvel é vendido no 2º leilão por R$ 320 mil. A dívida é de R$ 270 mil; as despesas de intimação e leilão e os encargos do imóvel somam R$ 30 mil. Descontados esses valores, os R$ 20 mil restantes são a sobra do ex-devedor.
Base legal e fontes
art. 27, § 3º, II – Lei da Alienação Fiduciária de Imóveis (Lei 9.514/1997)
“despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e às custas de intimação e daquelas necessárias à realização do leilão público, compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro”
art. 27, § 3º, III – Lei da Alienação Fiduciária de Imóveis (Lei 9.514/1997)
“encargos do imóvel: os prêmios de seguro e os encargos legais, inclusive tributos e contribuições condominiais.”
CAIXA – Imóveis CAIXA: perguntas frequentes
“Além disso, para imóveis comprados em leilão ou licitação aberta, será necessário pagar uma comissão de 5% sobre o valor da venda ao leiloeiro.”
Trechos copiados das fontes oficiais em outubro de 2026. Leis mudam: confira a redação vigente no link.
Termos relacionados
- Valor da dívida (no leilão fiduciário) – Valor da dívida, no leilão de alienação fiduciária, é o saldo devedor do contrato na data do leilão, com juros, multas e demais encargos contratuais.
- Saldo de leilão (sobra) – Saldo de leilão, ou sobra, é o que resta do preço do imóvel vendido no leilão de alienação fiduciária depois de pagas a dívida, as despesas e os encargos.
- Comissão do leiloeiro – Comissão do leiloeiro é a remuneração que o arrematante paga ao leiloeiro, à parte do lance.
- Custos da arrematação – Custos da arrematação são todos os gastos de quem compra em leilão além do lance: comissão do leiloeiro, ITBI, cartório, dívidas que o edital transferir ao comprador, desocupação e reformas.
- Segundo leilão – Segundo leilão é a nova tentativa de venda feita quando o primeiro não teve lance suficiente, em geral com valor mínimo menor.