Glossário de leilão de imóveis · Registro e documentos
Declaração de quitação condominial
Também chamado de: declaração de quitação de condomínio, declaração negativa de débitos condominiais, nada consta do condomínio.
Declaração de quitação condominial é o documento, normalmente assinado pelo síndico ou pela administradora, que informa se a unidade está em dia com as cotas do condomínio. Serve para provar que não há dívida que passe ao comprador.
Como funciona
A lei exige prova de quitação das obrigações do vendedor com o condomínio para alienar a unidade; na escritura, essa prova pode ser a declaração do próprio vendedor, sob as penas da lei. O cuidado existe porque o adquirente responde pelos débitos do antigo dono com o condomínio, inclusive multas e juros.
Em leilão, o devedor raramente fornece essa declaração. Peça ao condomínio, se possível, o valor da dívida e leia no edital quem paga: no leilão judicial, o edital deve tratar dos débitos; nos leilões da CAIXA, as despesas de condomínio ficam com o comprador.
Exemplo prático
Antes de dar lance num apartamento da CAIXA em leilão, Rodrigo pede à administradora o extrato de débitos e descobre R$ 22 mil em cotas atrasadas. Como as regras da CAIXA põem o condomínio por conta do comprador, ele desconta esse valor do lance máximo.
Base legal e fontes
art. 4º, parágrafo único – Lei de Condomínios e Incorporações (Lei 4.591/1964)
“A alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio.”
art. 1.345 – Código Civil (Lei 10.406/2002)
“O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”
art. 2º, § 2º – Lei dos requisitos da escritura pública (Lei 7.433/1985)
“considerar-se-á prova de quitação a declaração feita pelo alienante ou seu procurador, sob as penas da Lei, a ser expressamente consignada nos instrumentos de alienação ou de transferência de direitos”
CAIXA – Imóveis CAIXA: perguntas frequentes
“Para imóveis adquiridos em leilão, as despesas de condomínio e IPTU serão totalmente de responsabilidade do comprador.”
Trechos copiados das fontes oficiais em outubro de 2026. Leis mudam: confira a redação vigente no link.
Termos relacionados
- Débito condominial – Débito condominial é a dívida de cotas de condomínio de uma unidade, ordinárias ou extraordinárias, com multas e juros.
- Cota condominial (taxa de condomínio) – Cota condominial é a parte das despesas do condomínio que cada unidade paga, em regra na proporção da sua fração ideal.
- Obrigação propter rem – Obrigação propter rem é a dívida que acompanha a coisa, e não a pessoa: quem se torna dono do imóvel passa a responder por ela.
- Condomínio edilício – Condomínio edilício é a forma de propriedade dos prédios e conjuntos divididos em unidades: cada apartamento, sala ou loja é propriedade exclusiva do seu dono, e as áreas comuns, como estrutura, telhado e acessos, pertencem a todos.
- Custos da arrematação – Custos da arrematação são todos os gastos de quem compra em leilão além do lance: comissão do leiloeiro, ITBI, cartório, dívidas que o edital transferir ao comprador, desocupação e reformas.