Como usar
- Informe o valor do imóvel no contrato de financiamento (ou, sem ele, a avaliação do edital como aproximação).
- Se souber a base do ITBI usada na consolidação, informe: quando ela é maior, a lei usa ela.
- Informe as datas da consolidação (na matrícula), da arrematação e da imissão na posse, real ou prevista.
- Veja o total do período e os dois trechos, até e depois da arrematação.
Como a conta é feita
Base = o maior entre o valor do contrato (art. 24, VI) e a base do ITBI (art. 24, parágrafo único) · Taxa = 1% da base por mês ou fração · Total = taxa × meses da consolidação até a imissão na posse
Mês começado conta como mês inteiro (“por mês ou fração”). O mês vence no dia de igual número do mês seguinte, ou no dia imediato quando esse dia não existe (Código Civil, art. 132, § 3º).
Exemplo
Imóvel com valor de R$ 300.000,00 no contrato, consolidado em 10/01/2026, arrematado em 10/03/2026 e com imissão na posse em 15/06/2026:
| Taxa por mês (1% de R$ 300.000,00) | R$ 3.000,00 |
|---|---|
| Período todo (6 meses) | R$ 18.000,00 |
| Até a arrematação (2 meses) | R$ 6.000,00 |
| Depois da arrematação (4 meses) | R$ 12.000,00 |
Regras e onde estão na lei
| Regra | Valor ou prazo | Onde está |
|---|---|---|
| Taxa de ocupação | 1% ao mês ou fração | Lei 9.514/1997, art. 37-Aconferido em 29/10/2026 |
| Período | da consolidação até a imissão na posse | Lei 9.514/1997, art. 37-Aconferido em 29/10/2026 |
| Base de cálculo | valor do imóvel no contrato, para o leilão | Lei 9.514/1997, art. 24, VIconferido em 29/10/2026 |
| Base quando o ITBI é maior | a base do ITBI da consolidação | Lei 9.514/1997, art. 24, parágrafo únicoconferido em 29/10/2026 |
| Impostos e condomínio até a imissão | a cargo do fiduciante | Lei 9.514/1997, art. 27, § 8ºconferido em 29/10/2026 |
| Desocupação na reintegração de posse | 60 dias | Lei 9.514/1997, art. 30conferido em 29/10/2026 |
| Contagem dos meses | vence no dia de igual número | Código Civil, art. 132conferido em 29/10/2026 |
O que diz a lei
Trecho literal de cada norma, conferido na fonte oficial em 29/10/2026. O art. 37-A tem a redação da Lei 14.711/2023 (Marco Legal das Garantias). Para o art. 24 usamos o texto atualizado da Câmara dos Deputados, porque a página do Planalto mostra o parágrafo único duas vezes, uma delas revogada por uma medida provisória que não manteve a mudança.
Lei 9.514/1997, art. 37-A (Lei) “O fiduciante pagará ao credor fiduciário ou ao seu sucessor, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a 1% (um por cento) do valor de que trata o inciso VI do caput ou o parágrafo único do art. 24 desta Lei, computado e exigível desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário até a data em que este ou seu sucessor vier a ser imitido na posse do imóvel.”
Conferido em · ler na fonte oficial: Lei 9.514/1997, art. 37-A (abre em nova aba)
Lei 9.514/1997, art. 24, VI (Lei) “VI - a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão;”
Conferido em · ler na fonte oficial: Lei 9.514/1997, art. 24, VI (abre em nova aba)
Lei 9.514/1997, art. 24, parágrafo único (Lei) “Caso o valor do imóvel convencionado pelas partes nos termos do inciso VI do caput deste artigo seja inferior ao utilizado pelo órgão competente como base de cálculo para a apuração do imposto sobre transmissão inter vivos, exigível por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, este último será o valor mínimo para efeito de venda do imóvel no primeiro leilão.”
Conferido em · ler na fonte oficial: Lei 9.514/1997, art. 24, parágrafo único (abre em nova aba)
Lei 9.514/1997, art. 27, § 8º (Lei) “Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.”
Conferido em · ler na fonte oficial: Lei 9.514/1997, art. 27, § 8º (abre em nova aba)
Lei 9.514/1997, art. 30 (Lei) “[...] inclusive ao adquirente do imóvel por força do leilão público de que tratam os arts. 26-A, 27 e 27-A, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação no prazo de 60 (sessenta) dias [...]”
Conferido em · ler na fonte oficial: Lei 9.514/1997, art. 30 (abre em nova aba)
Lei 9.514/1997, art. 27, § 7º (Lei) “Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário [...]”
Conferido em · ler na fonte oficial: Lei 9.514/1997, art. 27, § 7º (abre em nova aba)
Código Civil, art. 132 (Lei) “Salvo disposição legal ou convencional em contrário, computam-se os prazos, excluído o dia do começo, e incluído o do vencimento. § 1º Se o dia do vencimento cair em feriado, considerar-se-á prorrogado o prazo até o seguinte dia útil. [...] § 3º Os prazos de meses e anos expiram no dia de igual número do de início, ou no imediato, se faltar exata correspondência.”
Conferido em · ler na fonte oficial: Código Civil, art. 132 (abre em nova aba)
Perguntas frequentes
O que é a taxa de ocupação do imóvel retomado?
É o valor que o ex-devedor (fiduciante) que continua no imóvel deve pagar ao banco ou a quem o sucede, como o arrematante: 1% ao mês ou fração sobre o valor do imóvel, desde a consolidação da propriedade no banco até a imissão na posse (Lei 9.514/1997, art. 37-A).
Sobre qual valor se calcula a taxa de ocupação?
Sobre o valor do imóvel fixado no contrato para o leilão (Lei 9.514, art. 24, VI). Se esse valor for menor que a base de cálculo do ITBI cobrado na consolidação, vale a base do ITBI (art. 24, parágrafo único). Quem arremata em geral não tem o contrato: a avaliação do edital serve só como aproximação.
A taxa de ocupação vale no leilão judicial?
Não. O art. 37-A é da Lei 9.514, que trata da alienação fiduciária de imóvel. No leilão judicial e na hipoteca não há essa taxa: a cobrança pelo uso do imóvel depende de ação própria.
O arrematante recebe a taxa desde a consolidação?
A lei diz só que o fiduciante paga “ao credor fiduciário ou ao seu sucessor” e não separa o período antes e depois do leilão. Se o banco cede ou não ao arrematante a taxa do período anterior é regra do edital: leia o edital do imóvel.
Quem paga IPTU e condomínio até a imissão na posse?
Pela Lei 9.514, art. 27, § 8º, o fiduciante responde pelos impostos, taxas e condomínio do imóvel até a data em que o credor ou o sucessor é imitido na posse. O edital pode dizer como o banco trata as dívidas anteriores à venda.
Em quanto tempo o ocupante precisa sair?
Na reintegração de posse, o juiz concede liminar para desocupação em 60 dias (Lei 9.514, art. 30). Se o imóvel estiver alugado, a locação pode ser denunciada com 30 dias para desocupar, em até 90 dias da consolidação (art. 27, § 7º).
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