Como usar
- Informe o valor de venda e, se você pagar corretor, a corretagem da venda.
- Informe o lance e os custos da compra: ITBI, escritura, registro, comissão do leiloeiro e reforma com comprovante.
- Informe a data de aquisição e a data da venda: a calculadora aplica os fatores de redução FR1 e FR2.
- Marque uma isenção só se a sua situação cumprir todas as condições (único imóvel até R$ 440 mil ou compra de outro residencial em 180 dias).
- Veja o imposto, o lucro depois do IR e a data do DARF, e declare no programa GCAP da Receita.
Como a conta é feita
Ganho = (venda − corretagem da venda) − custo de aquisição · Base = ganho × FR1 × FR2 · FR2 = 1 ÷ 1,0035 elevado aos meses · Imposto = 15% da base até R$ 5 milhões, 17,5% de 5 a 10 milhões, 20% de 10 a 30 milhões e 22,5% acima
Os meses do FR2 contam o mês da compra e o mês da venda, como a Receita faz nos exemplos do Perguntas e Respostas IRPF 2026 (nº 649: de 12/2005 a 10/2025 são 239 meses). O FR1 só existe para imóvel comprado até novembro de 2005.
Exemplo
Imóvel arrematado em 10/03/2026 por R$ 200.000,00 e vendido em 10/03/2027 por R$ 320.000,00, sem corretor e sem isenção, calculado por esta calculadora:
| Custo de aquisição (lance, ITBI, registro, comissão e reforma) | R$ 233.300,00 |
|---|---|
| Ganho de capital | R$ 86.700,00 |
| FR2 (13 meses) | 0,955596 |
| Base de cálculo | R$ 82.850,13 |
| Imposto de renda (15%) | R$ 12.427,52 |
| Alíquota efetiva sobre o ganho | 14,33% |
| Vencimento do DARF | 30/04/2027 |
Regras e onde estão na lei
| Regra | Valor ou prazo | Onde está |
|---|---|---|
| Alíquota até R$ 5.000.000,00 de ganho | 15% | Lei 8.981/1995, art. 21, I a IVconferido em 29/10/2026 |
| De R$ 5.000.000,00 a R$ 10.000.000,00 | 17,5% | Lei 8.981/1995, art. 21, I a IVconferido em 29/10/2026 |
| De R$ 10.000.000,00 a R$ 30.000.000,00 | 20% | Lei 8.981/1995, art. 21, I a IVconferido em 29/10/2026 |
| Acima de R$ 30.000.000,00 | 22,5% | Lei 8.981/1995, art. 21, I a IVconferido em 29/10/2026 |
| Fator de redução FR2 (todo imóvel) | 1 ÷ 1,0035 por mês | Lei 11.196/2005, art. 40, § 1ºconferido em 29/10/2026 |
| Fator de redução FR1 (compra até 11/2005) | 1 ÷ 1,0060 por mês | Lei 11.196/2005, art. 40, § 1ºconferido em 29/10/2026 |
| Isenção do único imóvel | venda até R$ 440.000,00, sem outra venda em 5 anos | Lei 9.250/1995, art. 23conferido em 29/10/2026 |
| Isenção pela compra de outro residencial | em até 180 dias | Lei 11.196/2005, art. 39conferido em 29/10/2026 |
| Uso da isenção dos 180 dias | 1 vez a cada 5 anos | Lei 11.196/2005, art. 39, § 5ºconferido em 29/10/2026 |
| Prazo do DARF | último dia útil do mês seguinte | Lei 8.981/1995, art. 21, § 1ºconferido em 29/10/2026 |
| Comprovantes das despesas | guardar por 5 anos | Receita Federal, Perguntas e Respostas IRPF 2026, nº 587conferido em 29/10/2026 |
O que diz a lei
Trecho literal de cada norma usada na conta, conferido na fonte oficial em 29/10/2026. O imposto mínimo criado pela Lei 15.270/2025 deixa os ganhos de capital fora da base dele (Lei 9.250/1995, art. 16-A, § 1º, I): a tabela do ganho de capital continua a do art. 21 da Lei 8.981/1995.
Lei 8.981/1995, art. 21, I a IV (Lei) “I - 15% (quinze por cento) sobre a parcela dos ganhos que não ultrapassar R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais); II - 17,5% (dezessete inteiros e cinco décimos por cento) sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais) e não ultrapassar R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais); III - 20% (vinte por cento) sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais) e não ultrapassar R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais); e IV - 22,5% (vinte e dois inteiros e cinco décimos por cento) sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais).”
Conferido em · ler na fonte oficial: Lei 8.981/1995, art. 21, I a IV (abre em nova aba)
Lei 8.981/1995, art. 21, § 1º (Lei) “O imposto de que trata este artigo deverá ser pago até o último dia útil do mês subsequente ao da percepção dos ganhos.”
Conferido em · ler na fonte oficial: Lei 8.981/1995, art. 21, § 1º (abre em nova aba)
Lei 8.981/1995, art. 21, § 2º (Lei) “Os ganhos a que se refere este artigo serão apurados e tributados em separado e não integrarão a base de cálculo do Imposto de Renda na declaração de ajuste anual, e o imposto pago não poderá ser deduzido do devido na declaração.”
Conferido em · ler na fonte oficial: Lei 8.981/1995, art. 21, § 2º (abre em nova aba)
Lei 11.196/2005, art. 40, § 1º (Lei) “§ 1º A base de cálculo do imposto corresponderá à multiplicação do ganho de capital pelos fatores de redução, que serão determinados pelas seguintes fórmulas: I - FR1 = 1/1,0060^m1, onde "m1" corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre a data de aquisição do imóvel e o mês da publicação desta Lei, inclusive na hipótese de a alienação ocorrer no referido mês; II - FR2 = 1/1,0035^m2, onde "m2" corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre o mês seguinte ao da publicação desta Lei ou o mês da aquisição do imóvel, se posterior, e o de sua alienação.”
Conferido em · ler na fonte oficial: Lei 11.196/2005, art. 40, § 1º (abre em nova aba)
Receita Federal, Perguntas e Respostas IRPF 2026, nº 656 (Orientação da Receita Federal) “b) FR2 = 1/1,0035m2, onde "m2" corresponde ao número de meses-calendário, ou fração, decorridos entre o mês de dezembro de 2005, ou o mês da aquisição do imóvel, se posterior, e o de sua alienação. [...] As reduções aplicam-se sucessivamente e quando cabíveis.”
Conferido em · ler na fonte oficial: Receita Federal, Perguntas e Respostas IRPF 2026, nº 656 (abre em nova aba)
Receita Federal, Perguntas e Respostas IRPF 2026, nº 649 (exemplo) (Orientação da Receita Federal) “Data de aquisição: 31/05/1995 [...] Em 10/10/2025, o bem foi alienado [...] Fator de Redução (Lei nº 11.196, de 2005, art 40, § 1º, inciso I – FR1) = R$ 50,927262 [...] Fator de Redução (Lei nº 11.196, de 2005, art 40, § 1º, inciso II – FR2) = R$ 56,614267”
Conferido em · ler na fonte oficial: Receita Federal, Perguntas e Respostas IRPF 2026, nº 649 (exemplo) (abre em nova aba)
Lei 9.250/1995, art. 23 (Lei) “Fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido na alienação do único imóvel que o titular possua, cujo valor de alienação seja de até R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), desde que não tenha sido realizada qualquer outra alienação nos últimos cinco anos.”
Conferido em · ler na fonte oficial: Lei 9.250/1995, art. 23 (abre em nova aba)
Lei 11.196/2005, art. 39 (Lei) “Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.”
Conferido em · ler na fonte oficial: Lei 11.196/2005, art. 39 (abre em nova aba)
Lei 11.196/2005, art. 39, § 2º (Lei) “A aplicação parcial do produto da venda implicará tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada.”
Conferido em · ler na fonte oficial: Lei 11.196/2005, art. 39, § 2º (abre em nova aba)
Lei 11.196/2005, art. 39, § 5º (Lei) “O contribuinte somente poderá usufruir do benefício de que trata este artigo 1 (uma) vez a cada 5 (cinco) anos.”
Conferido em · ler na fonte oficial: Lei 11.196/2005, art. 39, § 5º (abre em nova aba)
IN SRF 84/2001, art. 17, I (Orientação da Receita Federal) “a) os dispêndios com a construção, ampliação e reforma, desde que os projetos tenham sido aprovados pelos órgãos municipais competentes, e com pequenas obras [...]; c) as despesas de corretagem referentes à aquisição do imóvel vendido [...]; e) o valor do imposto de transmissão pago pelo alienante na aquisição do imóvel; [...] g) os juros e demais acréscimos pagos para a aquisição”
Conferido em · ler na fonte oficial: IN SRF 84/2001, art. 17, I (abre em nova aba)
Receita Federal, Perguntas e Respostas IRPF 2026, nº 671 (Orientação da Receita Federal) “j) as despesas com a escritura e o registro do imóvel, cujo ônus tenha sido do adquirente.”
Conferido em · ler na fonte oficial: Receita Federal, Perguntas e Respostas IRPF 2026, nº 671 (abre em nova aba)
IN SRF 84/2001, art. 19, § 4º (Orientação da Receita Federal) “O valor da corretagem, quando suportado pelo alienante, é deduzido do valor da alienação [...]”
Conferido em · ler na fonte oficial: IN SRF 84/2001, art. 19, § 4º (abre em nova aba)
Receita Federal, Perguntas e Respostas IRPF 2026, nº 587 (Orientação da Receita Federal) “essas despesas somente poderão ser incorporadas ao custo de imóvel se estiverem comprovadas com documentação hábil e idônea (notas fiscais para as despesas com pessoas jurídicas, recibos para as despesas com pessoas físicas), que deverá ser mantida em poder do contribuinte por pelo menos cinco anos”
Conferido em · ler na fonte oficial: Receita Federal, Perguntas e Respostas IRPF 2026, nº 587 (abre em nova aba)
Receita Federal, programa Ganhos de Capital (GCAP) (Orientação da Receita Federal) “Preencha neste programa as informações sobre a apuração de seus ganhos de capital, calcule o imposto de renda devido e gere o DARF para pagar.”
Conferido em · ler na fonte oficial: Receita Federal, programa Ganhos de Capital (GCAP) (abre em nova aba)
Lei 9.250/1995, art. 16-A, § 1º, I (incluído pela Lei 15.270/2025) (Lei) “I - os ganhos de capital, exceto os decorrentes de operações realizadas em bolsa ou no mercado de balcão organizado sujeitas à tributação com base no ganho líquido no Brasil;”
Conferido em · ler na fonte oficial: Lei 9.250/1995, art. 16-A, § 1º, I (incluído pela Lei 15.270/2025) (abre em nova aba)
Perguntas frequentes
Quanto é o imposto de renda na venda de um imóvel arrematado?
A pessoa física paga 15% sobre a parte do ganho de capital até R$ 5 milhões, 17,5% de R$ 5 milhões a R$ 10 milhões, 20% de R$ 10 milhões a R$ 30 milhões e 22,5% acima disso (Lei 8.981/1995, art. 21). O ganho é o valor de venda menos a corretagem da venda e menos o custo de aquisição, reduzido pelos fatores FR1 e FR2.
O que entra no custo de aquisição do imóvel de leilão?
O valor pago (o lance), o ITBI, a escritura e o registro pagos por você (IN SRF 84/2001, art. 17, e Perguntas e Respostas IRPF 2026, nº 671) e as obras com comprovante. A comissão do leiloeiro não aparece de forma expressa na norma, que fala em corretagem da compra: confirme com um contador antes de somar.
O que são os fatores de redução FR1 e FR2?
São reduções do ganho pelo tempo com o imóvel (Lei 11.196/2005, art. 40). O FR2 vale para todo imóvel: o ganho é dividido por 1,0035 elevado ao número de meses. Doze meses reduzem o ganho tributável em cerca de 4,1%. O FR1 só vale para imóvel comprado até novembro de 2005.
Quando o imóvel vendido fica isento de imposto de renda?
Em dois casos comuns: o único imóvel da pessoa, vendido por até R$ 440 mil, sem outra venda nos últimos 5 anos (Lei 9.250/1995, art. 23); e a venda de imóvel residencial com o dinheiro aplicado em outro residencial no Brasil em até 180 dias, uma vez a cada 5 anos (Lei 11.196/2005, art. 39). Se aplicar só uma parte, o imposto cai na proporção.
Qual é o prazo para pagar o DARF do ganho de capital?
Até o último dia útil do mês seguinte ao da venda (Lei 8.981/1995, art. 21, § 1º). O ganho é tributado em separado e não entra na declaração anual (art. 21, § 2º). O programa GCAP da Receita apura o imposto e gera o DARF.
Esta calculadora vale para empresa ou para quem revende muitos imóveis?
Não. Ela faz a conta da pessoa física. Empresa tem outra tributação, e quem compra e revende imóveis com frequência deve conferir com um contador se as regras de pessoa física se aplicam ao seu caso.
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