ITBI em Caxias do Sul/RS: alíquota geral de 2%
Em Caxias do Sul/RS, a alíquota geral do ITBI é de 2% sobre a base de cálculo, segundo o art. 44 da Lei Complementar nº 701, de 30/09/2022 (Código Tributário do Município de Caxias do Sul), versão compilada. Há 4 regras diferenciadas, descritas abaixo.
Dados conferidos na fonte oficial em .
Resumo
- Alíquota geral
- 2%
- Na arrematação
- 2%
- Regras diferenciadas
- 4
Alíquotas diferenciadas
| Situação | Alíquota | Condição | Artigo |
|---|---|---|---|
| Parcela financiada pelo SFH | 0,5% | Nas transmissões compreendidas no Sistema Financeiro de Habitação: 0,5% sobre o valor efetivamente financiado até o limite de 13.377 VRMs; 2% sobre o valor restante. O FGTS liberado para a aquisição não conta como parte financiada. | art. 44, I, a e b, e § 2º |
| Arrematação ou adjudicação de imóvel financiado | 2% | A adjudicação do imóvel ou a sua arrematação, judicial ou extrajudicial, pagam 2%, mesmo que o bem tenha sido adquirido com financiamento no SFH. | art. 44, § 1º |
| Isenção na primeira casa própria | Isento (0%) | Primeira aquisição da casa própria (imóvel destinado à residência do adquirente, com ânimo definitivo), em zona urbana ou rural, com estimativa fiscal de até 2.333 VRMs, por quem (nem o cônjuge) não seja proprietário de terreno ou outro imóvel. Não vale para imóvel de recreação, lazer ou veraneio. | art. 35, II, e §§ 1º, 3º e 4º |
| Isenção na primeira compra de terreno para casa própria | Isento (0%) | Primeira aquisição de terreno destinado à construção da casa própria, com estimativa fiscal de até 1.037 VRMs, por quem (nem o cônjuge) não seja proprietário de terreno ou outro imóvel; o imposto volta a ser devido se não for apresentada licença para construir em 24 meses ou se o terreno tiver outra destinação. | art. 35, I, e §§ 1º a 4º |
Base de cálculo
O valor venal do imóvel no momento da estimativa fiscal feita pela Receita; nas compras com financiamento das Leis 4.380/1964 e 9.514/1997, o valor declarado no contrato do agente financeiro; nos demais casos, o valor declarado se for maior que a estimativa fiscal (art. 39 e art. 40, V e VI).
O que dizem a lei nacional e o STJ
O Código Tributário Nacional diz que a base de cálculo do ITBI é o valor venal, isto é, o valor pelo qual o imóvel seria vendido à vista em condições normais de mercado (art. 38 do CTN, com os §§ 1º a 4º incluídos pela Lei Complementar 227, de 13 de janeiro de 2026). Pela mesma regra, a prefeitura estima esse valor por critérios técnicos, precisa divulgar os critérios e o contribuinte pode contestar o valor apresentando avaliação contraditória, no procedimento da lei municipal.
Antes dessa mudança, em 24 de fevereiro de 2022, o Superior Tribunal de Justiça julgou o Tema 1113 (REsp 1.937.821/SP) e fixou estas teses:
“a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;”
“b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);”
“c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.”
Na página do STJ, o tema aparece com recurso extraordinário pendente no Supremo Tribunal Federal (consulta em 28/10/2026). Se a prefeitura calcular o imposto sobre um valor maior que o do seu negócio, peça a memória de cálculo e consulte um advogado ou contador.
ITBI na arrematação em leilão
Na arrematação, aplica-se a alíquota geral de 2%, salvo se a compra se enquadrar em regra diferenciada da lei municipal.
Na arrematação judicial, a base é o preço pago, atualizado pelo VRM entre a data do auto de arrematação ou da ata do leilão e a emissão da guia; se o preço for vil (abaixo do mínimo do edital ou, sem mínimo, abaixo de 50% da avaliação judicial), a base passa a ser a estimativa fiscal (art. 40, II e §§ 1º a 3º). A arrematação judicial ou extrajudicial paga 2% mesmo com financiamento SFH (art. 44, § 1º).
Veja os imóveis em leilão em Caxias do Sul/RS e some o ITBI ao lance na calculadora de arrematação (informe 2% no campo do ITBI).
Exemplo de cálculo
Exemplo com valor ilustrativo. A fórmula é: ITBI = base de cálculo × alíquota. Supondo uma base de cálculo de R$ 300.000,00:
- Pela alíquota geral: R$ 300.000,00 × 2% = R$ 6.000,00
O valor é só um exemplo. A base de cálculo de verdade é a definida pela lei e pela prefeitura (veja acima) e, na arrematação, pode ser diferente do lance.
Bom saber
- Em leilão, a alíquota reduzida do SFH não se aplica: a arrematação paga 2% (art. 44, § 1º).
- Na arrematação judicial por preço vil, Caxias do Sul cobra sobre a estimativa fiscal, e não sobre o lance (art. 40, §§ 1º a 3º).
Fonte oficial
- Norma:
- Lei Complementar nº 701, de 30/09/2022 (Código Tributário do Município de Caxias do Sul), versão compilada
- Artigos:
- art. 44
- Alterações:
- Art. 44 em redação original (2022). A compilação lista alterações até a LC 826, de 17/06/2026; o art. 40 (base) foi alterado pela LC 771/2024.
“Art. 44. As alíquotas do ITBI são: I - nas transmissões compreendidas no Sistema Financeiro de Habitação (SFH): a) sobre o valor efetivamente financiado até o limite de 13.377 (...) VRMs: 0,5 % (...); e b) sobre o valor restante: 2% (...); e II - nas demais transmissões: 2% (dois por cento).”
Confirme na prefeitura antes de pagar. Quem calcula o imposto e emite a guia é a Prefeitura de Caxias do Sul; leis mudam e a prefeitura pode considerar valores, descontos e prazos que esta página não mostra.
Perguntas frequentes
Qual é a alíquota do ITBI em Caxias do Sul/RS?
A alíquota geral é de 2%, segundo o art. 44 da Lei Complementar nº 701, de 30/09/2022 (Código Tributário do Município de Caxias do Sul), versão compilada. Há alíquotas diferentes em casos específicos: Parcela financiada pelo SFH (0,5%); Arrematação ou adjudicação de imóvel financiado (2%); Isenção na primeira casa própria (0%); Isenção na primeira compra de terreno para casa própria (0%).
Quanto se paga de ITBI na arrematação em leilão em Caxias do Sul/RS?
Na arrematação, aplica-se a alíquota geral de 2%, salvo se a compra se enquadrar em regra diferenciada da lei municipal. Na arrematação judicial, a base é o preço pago, atualizado pelo VRM entre a data do auto de arrematação ou da ata do leilão e a emissão da guia; se o preço for vil (abaixo do mínimo do edital ou, sem mínimo, abaixo de 50% da avaliação judicial), a base passa a ser a estimativa fiscal (art. 40, II e §§ 1º a 3º). A arrematação judicial ou extrajudicial paga 2% mesmo com financiamento SFH (art. 44, § 1º).
Qual é a base de cálculo do ITBI em Caxias do Sul/RS?
O valor venal do imóvel no momento da estimativa fiscal feita pela Receita; nas compras com financiamento das Leis 4.380/1964 e 9.514/1997, o valor declarado no contrato do agente financeiro; nos demais casos, o valor declarado se for maior que a estimativa fiscal (art. 39 e art. 40, V e VI).
Onde confirmar o valor do ITBI em Caxias do Sul/RS?
Na Prefeitura de Caxias do Sul, que calcula o imposto e emite a guia. Os dados desta página foram conferidos na fonte oficial em 28/10/2026; antes de pagar, confirme alíquota, base de cálculo, descontos e prazo com a prefeitura.