Glossário de leilão de imóveis · Direitos sobre o imóvel
Usufruto
Também chamado de: usufrutuário, usufruto vitalício.
Usufruto é o direito real de usar o imóvel e ficar com seus frutos (morar ou alugar, por exemplo) enquanto outra pessoa é a dona. O usufrutuário tem a posse; o proprietário fica só com a nua-propriedade.
Como funciona
Sobre imóveis, o usufruto se constitui pelo registro na matrícula e se extingue, entre outras hipóteses, pela morte ou renúncia do usufrutuário ou pelo fim do prazo, com cancelamento do registro. É comum em doações de pais para filhos com reserva de usufruto.
No leilão, o usufruto é um ponto de atenção: se a penhora recair sobre a nua-propriedade, o comprador pode não conseguir morar no imóvel nem alugá-lo enquanto o usufruto existir. A venda é ineficaz perante o usufrutuário que não foi intimado.
Exemplo prático
Um apartamento avaliado em R$ 400 mil vai a leilão, mas a matrícula mostra usufruto vitalício registrado em favor da mãe do executado, que mora nele. O arrematante só terá o uso pleno quando o usufruto se extinguir, o que precisa entrar na conta do lance.
Base legal e fontes
art. 1.394 – Código Civil (Lei 10.406/2002)
“O usufrutuário tem direito à posse, uso, administração e percepção dos frutos.”
art. 1.410, I – Código Civil (Lei 10.406/2002)
“O usufruto extingue-se, cancelando-se o registro no Cartório de Registro de Imóveis: I - pela renúncia ou morte do usufrutuário;”
art. 804, § 6º – Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015)
“A alienação de bem sobre o qual tenha sido instituído usufruto, uso ou habitação será ineficaz em relação ao titular desses direitos reais não intimado.”
Trechos copiados das fontes oficiais em outubro de 2026. Leis mudam: confira a redação vigente no link.
Termos relacionados
- Nua-propriedade – Nua-propriedade é a propriedade de um imóvel que está em usufruto de outra pessoa.
- Direito real – Direito real é o direito que liga uma pessoa diretamente a uma coisa e vale contra todos, como a propriedade, o usufruto, a servidão, a hipoteca e o direito do promitente comprador.
- Ônus real – Ônus real é um direito de outra pessoa que recai sobre o imóvel e o acompanha mesmo se ele mudar de dono, como hipoteca, alienação fiduciária, usufruto e servidão.
- Cientificação da alienação judicial – Cientificação da alienação judicial é o aviso obrigatório, com pelo menos 5 dias de antecedência, que o CPC exige para o executado e para terceiros com direitos sobre o bem antes do leilão.
- Imóvel ocupado – Imóvel ocupado é o imóvel vendido com alguém morando ou usando o espaço, como o ex-devedor, um inquilino ou outra pessoa.