Glossário de leilão de imóveis · Direitos sobre o imóvel
Usucapião
Também chamado de: usucapir, ação de usucapião, prescrição aquisitiva.
Usucapião é a forma de adquirir a propriedade pela posse prolongada, contínua e sem oposição de um imóvel como se fosse dono, pelo prazo que a lei fixa. A sentença ou o reconhecimento em cartório serve de título para registro.
Como funciona
Os prazos variam conforme o caso: na usucapião extraordinária, 15 anos sem precisar de título nem boa-fé, ou 10 anos se o possuidor mora no imóvel ou fez nele obras produtivas; na especial urbana, 5 anos para área urbana de até 250 m² usada como moradia por quem não tem outro imóvel. Há outras modalidades.
No leilão, a usucapião aparece de dois lados: um ocupante antigo pode alegá-la contra o arrematante, e imóveis vendidos só como direitos possessórios podem depender dela para ganhar matrícula. Pesquise ações em andamento e há quanto tempo o ocupante está no imóvel.
Exemplo prático
O ocupante de uma casa levada a leilão afirma morar ali há 12 anos sem oposição. Antes do lance, o interessado verifica se há ação de usucapião registrada e se, em algum momento, o dono tomou providências que interrompam essa posse.
Base legal e fontes
art. 1.238 – Código Civil (Lei 10.406/2002)
“Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé”
art. 1.238, parágrafo único – Código Civil (Lei 10.406/2002)
“O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.”
art. 1.240 – Código Civil (Lei 10.406/2002)
“Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio”
Trechos copiados das fontes oficiais em outubro de 2026. Leis mudam: confira a redação vigente no link.
Termos relacionados
- Usucapião extrajudicial – Usucapião extrajudicial é o pedido de reconhecimento da usucapião feito diretamente no Cartório de Registro de Imóveis da comarca do imóvel, sem processo judicial, com advogado e documentos que provem a posse.
- Posse – Posse é o poder de fato sobre o imóvel, de usá-lo como um dono usaria, mesmo sem ser o dono.
- Direitos possessórios – Direitos possessórios são os direitos de quem tem a posse de um imóvel, isto é, exerce de fato poderes de dono, sem ter a propriedade registrada.
- Ocupante – Ocupante é a pessoa que mora ou usa o imóvel levado a leilão: o antigo dono ou devedor, um inquilino, um comodatário ou um invasor.
- Certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias – Certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias é o documento do Registro de Imóveis que informa se há ações judiciais registradas que discutem a propriedade ou buscam a entrega do imóvel, como reivindicação, usucapião ou anulação de venda.