Glossário de leilão de imóveis · Alienação fiduciária e execução extrajudicial
Propriedade fiduciária
Propriedade fiduciária é a propriedade que o credor recebe apenas como garantia na alienação fiduciária. Ela nasce com o registro do contrato na matrícula e se extingue quando a dívida e os encargos são pagos.
Como funciona
Não é uma propriedade comum: o Código Civil diz expressamente que ela não se equipara à propriedade plena. O credor não pode usar o imóvel como dono enquanto o devedor estiver em dia; a propriedade existe só para garantir o pagamento.
Com a quitação, o credor deve fornecer o termo de quitação, e o cartório cancela o registro. Se a dívida não for paga, a propriedade fiduciária vira propriedade plena do credor pela consolidação, e aí vem o leilão.
Na matrícula, o registro de alienação fiduciária ainda ativo indica que o imóvel está dado em garantia. Quem compra fora de leilão deve exigir o cancelamento; quem compra no leilão do credor deve verificar a consolidação averbada.
Exemplo prático
Na matrícula de um apartamento aparece o registro de alienação fiduciária em favor de um banco. Enquanto esse registro não for cancelado com o termo de quitação, o banco tem a propriedade fiduciária do imóvel, mesmo que o devedor more nele.
Base legal e fontes
art. 25 – Lei da Alienação Fiduciária de Imóveis (Lei 9.514/1997)
“Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel.”
art. 1.367 – Código Civil (Lei 10.406/2002)
“não se equiparando, para quaisquer efeitos, à propriedade plena de que trata o art. 1.231.”
Trechos copiados das fontes oficiais em outubro de 2026. Leis mudam: confira a redação vigente no link.
Termos relacionados
- Alienação fiduciária – Alienação fiduciária é a garantia em que o devedor transfere ao credor a propriedade do imóvel até quitar a dívida.
- Propriedade resolúvel – Propriedade resolúvel é a propriedade que termina quando acontece um fato previsto (condição) ou chega uma data (termo).
- Consolidação da propriedade – Consolidação da propriedade é a averbação, na matrícula, de que o imóvel passou a ser do credor fiduciário de forma plena, porque o devedor intimado não pagou o atraso no prazo.
- Matrícula do imóvel – Matrícula do imóvel é a ficha única e numerada que o Cartório de Registro de Imóveis mantém para cada imóvel.
- Ônus real – Ônus real é um direito de outra pessoa que recai sobre o imóvel e o acompanha mesmo se ele mudar de dono, como hipoteca, alienação fiduciária, usufruto e servidão.