Glossário de leilão de imóveis · Direitos sobre o imóvel
Direitos de compromissário comprador
Também chamado de: direitos do promitente comprador, direitos aquisitivos de promessa, direito à aquisição.
Direitos de compromissário comprador são os direitos de quem assinou promessa de compra e venda de um imóvel: receber a escritura definitiva depois de cumprir o contrato. Eles podem ser penhorados e levados a leilão separados da propriedade.
Como funciona
O Código Civil inclui entre os direitos reais o direito do promitente comprador do imóvel, desde que a promessa esteja registrada. Com ele, o titular pode exigir do promitente vendedor ou de seus cessionários a escritura definitiva e, havendo recusa, pedir a adjudicação ao juiz.
Quando o leilão é desses direitos, o arrematante não compra a propriedade plena: ele assume o lugar do compromissário. O risco está no que falta: parcelas em aberto, contrato não registrado, construtora em dificuldade. Avalie esse saldo junto com o lance.
Exemplo prático
Um edital anuncia direitos de compromissário comprador de uma casa avaliados em R$ 180 mil. A promessa está registrada e quitada. Ao arrematar, o comprador poderá exigir a escritura do promitente vendedor e, se ele se recusar, pedir a adjudicação na Justiça.
Base legal e fontes
art. 1.225, VII – Código Civil (Lei 10.406/2002)
“VII - o direito do promitente comprador do imóvel;”
art. 1.418 – Código Civil (Lei 10.406/2002)
“O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda”
Trechos copiados das fontes oficiais em outubro de 2026. Leis mudam: confira a redação vigente no link.
Termos relacionados
- Promessa de compra e venda – Promessa de compra e venda é o contrato em que as partes se comprometem a fazer a venda definitiva no futuro, normalmente depois de pago o preço.
- Promitente vendedor e promitente comprador – Promitente vendedor é quem promete vender o imóvel numa promessa de compra e venda; promitente comprador é quem promete comprá-lo e, em geral, paga o preço antes de receber a escritura definitiva.
- Direitos sobre o imóvel – Direitos sobre o imóvel é a expressão usada em editais quando não se vende a propriedade plena, mas uma posição jurídica do devedor, como os direitos de promitente comprador, os direitos do devedor fiduciante ou a posse.
- Adjudicação – Adjudicação é a transferência do bem penhorado ao próprio credor, ou a outros legitimados, como forma de pagamento, por preço não inferior ao da avaliação.
- Direito real – Direito real é o direito que liga uma pessoa diretamente a uma coisa e vale contra todos, como a propriedade, o usufruto, a servidão, a hipoteca e o direito do promitente comprador.