Glossário de leilão de imóveis · Posse e desocupação
Benfeitorias
Também chamado de: benfeitoria.
Benfeitorias são obras ou despesas feitas num imóvel para conservá-lo, melhorá-lo ou embelezá-lo. A lei as divide em necessárias, úteis e voluptuárias, e essa classificação define quem tem direito a indenização quando o ocupante sai.
Como funciona
Não são benfeitorias os melhoramentos que surgem sem intervenção do proprietário, possuidor ou detentor. O direito à indenização depende do tipo de benfeitoria e de quem a fez: possuidor de boa-fé, possuidor de má-fé ou inquilino têm regras diferentes.
Nos leilões de alienação fiduciária, a lei manda incluir a indenização de benfeitorias na quantia que sobra do leilão e é entregue ao antigo devedor. Ao comprar imóvel ocupado, documente o estado do imóvel e pergunte sobre obras feitas, para medir o risco de pedidos de indenização ou retenção.
Exemplo prático
Num imóvel arrematado, o ocupante trocou o telhado que estava caindo (necessária), fechou a varanda (útil) e instalou uma fonte decorativa (voluptuária). Cada uma tem regra própria de indenização, e o arrematante avalia o risco de cada pedido.
Base legal e fontes
art. 96 – Código Civil (Lei 10.406/2002)
“As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.”
art. 97 – Código Civil (Lei 10.406/2002)
“Não se consideram benfeitorias os melhoramentos ou acréscimos sobrevindos ao bem sem a intervenção do proprietário, possuidor ou detentor.”
art. 27, § 4º – Lei da Alienação Fiduciária de Imóveis (Lei 9.514/1997)
“o credor entregará ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias”
Trechos copiados das fontes oficiais em outubro de 2026. Leis mudam: confira a redação vigente no link.
Termos relacionados
- Benfeitorias necessárias – Benfeitorias necessárias são as obras feitas para conservar o imóvel ou evitar que ele se deteriore, como consertar um telhado que ameaça cair ou uma infiltração estrutural.
- Benfeitorias úteis – Benfeitorias úteis são as obras que aumentam ou facilitam o uso do imóvel, como construir uma garagem, fechar uma área de serviço ou instalar grades.
- Benfeitorias voluptuárias – Benfeitorias voluptuárias são as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso normal do imóvel, mesmo que o deixem mais agradável ou sejam caras, como piscina decorativa, paisagismo ou fonte ornamental.
- Direito de retenção – Direito de retenção é a possibilidade de o ocupante continuar no imóvel até ser indenizado por benfeitorias que a lei manda pagar.
- Saldo de leilão (sobra) – Saldo de leilão, ou sobra, é o que resta do preço do imóvel vendido no leilão de alienação fiduciária depois de pagas a dívida, as despesas e os encargos.